Banyak hal perlu dipersiapkan untuk tinggal di apartemen. Apalagi bagi yang terbiasa tinggal di rumah biasa (landed house). Ketika tinggal di rumah biasa, mungkin kita jarang bertegur sapa dengan tetangga sebelah karena kesibukan masing-masing. Bahkan, mungkin juga kita tidak saling mengenal walau sudah tinggal bertahun-tahun.
Tinggal di apartemen membutuhkan sosialisasi yang baik, mengingat unit apartemen kita bersinggungan langsung dengan unit di sebelah, di atas, dan di bawah. Setiap hari kita akan bertemu dengan tetangga, minimal di dalam lift atau ketika menggunakan fasilitas bersama.
Begitu pun ketika tetangga kita membuat suara gaduh atau melakukan aktifitas fisik yang menimbulkan getaran di dalam unitnya, maka seluruh tetangga di sekitarnya akan secara langsung merasakan dampaknya. Jadi tinggal di apartemen menuntut persiapan mental agar bertoleransi dengan tetangga.
Selain persiapan mental, kita perlu pula memahami berbagai ketentuan dan aturan main seperti yang diuraikan berikut ini.
Perhimpunan Penghuni (PP)
PP adalah badan hukum yang bertugas mengurus berbagai kepentingan bersama antara pemilik dan penghuni apartemen. PP merupakan wakil dari para penghuni sehingga fungsinya mirip dengan RT/RW.
Tugas PP antara lain :
- Mengesahkan dan mengawasi pelaksanaan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga (AD/ART) yang disusun oleh pengurus dalam Rapat Umum PP
- Menyelenggarakan tugas-tugas administrasi kepenghunian dan pembukuan
- Menunjuk atau membentuk dan mengawasi Badan Pengelola dalam pengelolaan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama
- Mewakili para penghuni terhadap pihak luar, termasuk pemerintah, berkenaan dengan pembayaran PBB, asuransi kebakaran, dan lain-lain
- Menetapkan dan melaksanakan sanksi atas pelanggaran yang dilakukan oleh penghuni
PP ini terbentuk, pengembang bertindak sebagai pengurus PP sementara. Masa kepengurusan sementara ini biasanya dilakukan sejak bangunan selesai, selama 3 bulan sampai 1 tahun, sesuai dengan Pasal 67 Peraturan Pemerintah No.4 Tahun 1988.
Anggota PP
Yang menjadi anggota PP adalah :
- Pemilik unit
- Pemakai unit
- Penyewa unit
- Penyewa beli unit (untuk unit yang disewa beli)
Setiap pemilik unit apartemen memiliki satu suara. Suara ini digunakan dalam mengambil keputusan yang berkaitan dengan berkepentingan kepenghunian, misalnya dalam hal tata tertib.
Dalam hal yang berkaitan dengan kepemilikan dan pengelolaan apartemen, hak suara pemilik diperhitungkan sesuai dengan Nilai Perbandingan Proporsional (NPP).
Badan Pengelola
Badan pengelola adalah suatu perusahaan yang profesional, yang bertugas mengelola seluruh bagian dan benda bersama di dalam kompleks gedung apartemen. Badan pengelola ini ditentukan dan dipilih oleh PP.
Apabila dinilai mampu, PP dapat jga melakukan sendiri pengelolaan dengan membentuk tim yang cukup.
Tugas badan pengelola, berdasarkan PP No. 4/1988 Pasal 68, meliputi
- Memeriksa dan memelihara kebersihan gedung dan lingkungannya
- Melakukan perbaikan gedung dan lingkungannya
- Mengawasi ketertiban dan keamanan penghuni
- Mengawasi penggunaan bagian, benda, dan tanah bersama sesuai dengan peruntukannya
- Secara berkala memberikan laporan kepada PP disertai usulan pemecahan masalah
Service Charge
Istilah service charge pada umumnya diartikan sebagai iuran pengelolaan. Sebagaimana layaknya, biaya pemeliharaan atas bagian, benda, dan tanah bersama ditangung bersama oleh para penghuni dengan membayar iuran pengelolaan. Besarnya iuran tersebut dihitung oleh pengelola. Setelah disetujui oleh PP, besarnya iuran akan ditentukan secara proporsional. Umumnya dikaitkan dengan luas unit apartemen / sarusun.
Contoh :
Biaya service charge : Rp. 8.000/m2/bulan
Luas unit apartemen : 100 m2
Biaya per unit apartemen = 100 X 8.000 = Rp. 800.000/bulan
Untuk kenyamanan penghuni, biaya pemakaian listrik, air dapat dibayarkan secara kolektif kepada pengelola, tentunya dengan ditambah biaya administrasi.
Sinking Fund
Sinking fund atau dana cadangan adalah biaya yang ditarik oleh pengelola sebagai tabungan untuk kepentingan besama. Dana ini akan digunakan untuk menutupi biaya-biaya yang timbul di kemudian hari, misalnya biaya perbaikan gedung (renovasi) dan penambahan fasilitas. Cara menghitung biaya ini sama dengan cara menghitung service charge, yaitu luas biaya per m2 dikalikan luas unit apartemen.
Diperlukan kesadaran seluruh pemilik atau penghuni apartemen untuk membayar iuran pengelolaan dan dana cadangan tepat pada waktunya agar peralatan dapat terawat dengan baik. Apabila pengelola mengajukan kenaikan tarif, perlu dipelajari secara seksama untuk menyetujui atau menolaknya karena akan terkait dengan investasi bangunan jangka panjang.
Yang perlu dihindari adalh adanya konflik kepentingan (conflict of interest) di dalam tubuh PP. Jangan sampai kepentingan bersama dikalhkan oleh kepentingan pribadi atau golongan.
Prosedur Renovasi
Melakukan renovasi di dalam gedung bertingkat sangat berbeda dengan di rumah biasa. Terlebih lagi apabila unit-unit apartemen di sekeliling kita telah dihuni. Perlu perhatian yang ekstra ketat, mulai dari pengangkutan material dari luar ke dalam unit sampai dengan pengerjaannya.
Pengangkutan material ke dalam unit apartemen harus melalui lift khusus barang, tidak boleh menggunakan lift penumpang, dengan alasan kenyamanan dan keamanan. Material tertentu seperti pasir dan batu perlu dimasukkan ke karung sebelum diangkut untuk menjaga kebersihan.
Sebelum melakukan renovasi, pemilik / penghuni unit melaporkannya terlebih dahulu kepada pengelola gedung. Beberapa hal yang umumnya perlu diperhatikan adalah :
- Mengajukan permohonan renovasi
- Mengisi formulir permohonan renovasi
- Mengajukan desain lengkap dan spesifikasi material / bahan yang digunakan
- Pemeriksaan desain, material, dan kontraktor yang diajukan pemilik / penghuni oleh koordinator renovasi.
Tempat Pembuangan Sampah
Sampah dari setiap unit umumnya ditampung di suatu tempat di stiap lantai yang disebut bin center. Pada waktu-waktu yang telah ditentukan, sampah tersebut diangkut ke tempat pembuangan gedung (garbage room) sebelum diangkut ke TPA (Tempat Pembuangan Akhir). Biaya pembuangan sampah ini telah termasuk dalam biaya service charge.
Biaya Parkir Gedung
Setiap pemilik / penghuni apartemen diberi hak untuk menggunakan tempat parkir. Jumlah unit parkir (lot parkir) yang diberikan bergantung pada ketentuan pengelola dan bergantung pula pada jumlah total tempat parkir yang tersedia. Pada umumnya, setiap unit diberikan jatah satu tempat parkir, kecuali untuk unit khusus (penthouse) diberikan lebih dari satu. Apabila memerlukan tempat parkir tambahan, pemilik / penghuni dapat menyewanya secara bulanan.
Setiap pemilik / penghuni memperoleh stiker parkir. Sedangkan untuk tamu disediakan area parkir khusus yang terpisah. Apabila tempat parkir yang dikelola cukup luas, badan pengelola dapat juga menyerahkan pengelolaannya kepada pihak luar untuk alasan efisiensi.
Penanggulangan Kebakaran
Bangunan apartemen yang baik umumnya menyediakan berbagai peralatan dan upaya untuk menanggulangi kebakaran, meliputi :
- Smoke detector, untuk mendeteksi asap secara otomatis
- Heat detector, untuk mendeteksi asap secara otomatis
- Sprinkle, untuk memadamkan api di lokasi sumber api
- Hydrant, selang air untuk memadamkan api dari jarak yang cukup jauh
- Apar di tempat strategis dan di setiap unit
- Tangga darurat
- Pelatihan penggunaan apar untuk anggota sekuriti dan penghuni
- Latihan kebakaran dan evakuasi seluruh penghuni minimal setahun sekali
Tidak ada komentar:
Posting Komentar